Het is een epidemie, die huizenmarkt,
zegt Robert Shiller. En hij kan het weten. Want als er iemand van zeepbellen weet, dan is hij het wel. De Yale-econoom voorspelde bijvoorbeeld het einde van de internethausse, en al zes jaar geleden begon hij over de huizenmarkt. We laten ons gek maken, volgens Shiller. En nu in Amerika de huizenmarkt tot stilstand is gekomen, en in delen van Europa de prijs ook begint te dalen, lijkt hij opnieuw gelijk te krijgen.
Als je in deze materie geïnteresseerd bent (of, ik zeg maar wat, zelf een huis hebt), lees dan dit stuk in de papieren krant. Het is een interview dat ik had met Shiller. Waarin ik voor het eerst een antwoord kreeg op de vraag die me al jaren bezighoudt: „Waarom is het zo moeilijk mensen ervan te overtuigen dat een huis niet per definitie een slimme investering is?”
zondag 14 oktober 2007, 19:58 uur
De rente blijft bij een mogelijke komende terugval in de economie ook laag dus blijft de huizenprijs hoog. Ook wordt er te weinig gebouwd zodat de vraag ook groot blijft.
zondag 14 oktober 2007, 20:53 uur
Shiller bekijkt de ontwikkelingen door zijn VS-bril. De situatie nu in de VS vertoont enige overeenkomst met die in 1979 in Nederland. Ook hier dacht men toen dat de bomen tot in de hemel groeiden na een onroerendgoedhausse van ongeveer 15 jaar. Men kocht eerst een nieuw huis en zette dan zijn vorige huis te koop. Toen de onvermijdelijke omslag kwam – tengevolge van sterk stijgende hypotheekrente – zaten veel mensen met twee huizen. De hypotheekbanken hebben toen de handen ineen geslagen en een fonds gevormd, wat de slachtoffers in staat stelde om in (relatieve) rust hun probleem op te lossen. Interessant is dat de Amerikaanse Banken nu pas besloten hebben ongeveer het zelfde te doen. Als je de statistiek van de verkoopprijzen in Nederland in de periode 1978-1986 bekijkt, zie je van 1979-1983 een lichte daling (overigens niet in de randstad!) en in 1986 is men weer terug op het niveau van 1979. Zolang onze economie niet krimpt, zal de huizenprijs met iets meer dan de inflatie blijven stijgen, wat nu al meer dan een eeuw het geval is. Alles wat omhoog gaat, gaat uiteindelijk ook weer omlaag en voor de huizenmarkt in Nederland zou het goed zijn als dat ook gebeurde. Maar om aan te sluiten bij Houtkoper, als er geen dramatische renteverhoging komt, zal er ook geen dramatische prijsdaling optreden, hooguit een wat langere stagnatie. Advies aan toekomstige huizenkopers blijft om niet te zwaar te gaan zitten. Je moet de hypotheek op een (1) inkomen nog kunnen blijven betalen zonder honger te lijden.
dinsdag 16 oktober 2007, 15:29 uur
De huizenprijs is te ver doorgeschoten. Shiller bevestigt dat de verhouding huizenprijs vs. inkomen uit balans is.
Ik vind dat de overheid huiseigenaren moet beschermen tegen de dreigende negatieve prijscorrectie (dus opgebouwd vermogen) en daarnaast een normale instap in huizenmarkt weer mogelijk moet maken. Hoe meer toetreders hoe gezonder de markt.
Huizenprijs is zo hoog omdat: 1. vraag groter dan aanbod, 2. grondprijzen absurd hoog, 3. hypotheek-rente aftrek nog steeds bestaat, en 4. banken onbeperkt geld verstrekken.
Naar mijn mening kan de overheid deze oorzaken beinvloeden en dus de huizenprijs beter in balans brengen met de inkomens.
Hoe..
1. Vraag/aanbod: een betere balans is nodig. Worden er wel de juiste huizen gebouwd? Sluit het huurbeleid aan? Wat is invloed van het groeiend aantal een-persoons huishoudens?
2. Grondprijzen: de Gemeenten hebben de grondprijs schandelijk opgetrokken de laatste jaren. Dit leidt mede tot hoge huisprijzen. Waarom wordt dit toegestaan?
3. Hypotheek-rente aftrek: subsidies verzieken vaak markt-werking. Door zgn. netto-lasten worden mensen niet voldoende gestimuleerd om de nodige weerstand te bieden aan makelaars en verkopers. Ooit in het leven geroepen om huizenbezit te stimuleren. Inmiddels werkt het tegengesteld want de huizenprijs is mede hierdoor te hoog zodat de er te weinig starters zijn en de markt vast zit. Schaf deze aftrek af maar geef de mensen dit geld terug middels bv. een lagere loonbelasting. Dit is ook eerlijker naar kopers en huurders toe.
4. Banken: deze zouden mensen tegen zichzelf in bescherming moeten nemen door meer reactief tegenover een hypotheekaanvraag te staan i.p.v. middels agressieve hypotheek constructies hun marktaandeel te vergroten.
dinsdag 16 oktober 2007, 19:18 uur
Hoge woningprijzen zijn niet het gevolg van hoge grondprijzen, maar andersom: de grondprijs wordt meestal pas berekend nadat er een inschatting is gemaakt van de v.o.n.-prijs. Met een lagere grondprijs krijg je geen goedkopere woningen, maar meer winst voor de projectontwikkelaar.