Hypotheekcrisis in de VS
Vanaf 1997 waren de beurskoersen op Wallstreet almaar gestegen. De verhouding tussen de werkelijke waarde van ondernemingen en de prijs waartegen hun aandelen op de beurs werden verhandeld was volledig zoek geraakt. Dat gold vooral voor aandelen die op de een of andere manier te maken hadden met de nieuwe informatietechnologie. We spreken daarom ook wel van de internetbubble.In 2000 stortte de aandelenmarkt in elkaar. De Federal Reserve, de Amerikaanse centrale bank, wist toen te verhinderen dat die klap zou nadreunen in de Amerikaanse economie.
De Fed kon een recessie te voorkomen door de rente te verlagen en zorgde er zo voor dat de Amerikanen bleven lenen en kopen. Maar met die goedkoop geld politiek gaf de Fed wel de aanzet tot een nieuwe zeepbel, die op de huizenmarkt.
Sinds 2000 is de huizenmarkt een van de belangrijkste motoren van de Amerikaanse economie geweest. Jaarlijkse gemiddelde prijsstijgingen van onroerend goed van zo’n 10% waren geen uitzondering. De stijgende huizenprijzen stimuleerden de bestedingen. Veel Amerikanen voelden zich er rijker door en zonodig klopten zij aan bij de bank voor een extra lening om hun kooplust te kunnen financieren. Met de gestegen overwaarde van hun huis was dat geen enkel probleem. Maar in de afgelopen jaren zijn er steeds meer risicovolle kredieten uitgegeven. Er werden steeds meer hypothecaire leningen gegeven aan mensen die de lasten ervan eigenlijk niet konden opbrengen. Amerikanen hebben het over ‘subprime loans’. Klanten werden in de val gelokt met zogenoemde teaserleningen, waarbij de klant in de eerste periode een extreem laag rentepercentage hoefde te betalen. Maar als die periode voorbij was, ging dat percentage fors omhoog. Ook werd er niet of nauwelijks geïnformeerd naar de financiële achtergrond van de kredietnemer. Eigen geld, werkgeversverklaring, salarisstrookjes waren niet nodig. Malafide kredietverstrekkers deden er alles aan de klant over de streep te trekken.
Dat kon natuurlijk niet goed gaan. Zolang de huizenprijzen bleven stijgen kon de nieuwbakken huiseigenaar zijn problemen verstoppen door nieuw krediet op te nemen. Het ene gat werd zo met het andere gestopt. Maar die tijden zijn voorbij. Steeds meer armere Amerikanen kunnen de aflossing en rente op hun krediet niet meer opbrengen. Gedwongen verkopen zijn aan de orde van de dag. Maar de opbrengst van de verkopen is vaak niet groot genoeg om de schuld aan de bank helemaal te kunnen betalen. Vandaar dat ook heel wat hypotheekbanken in de problemen zijn gekomen. New Century, de grootste aanbieder van hypotheken aan mensen met een lagere kredietwaardigheid, zit in grote moeilijkheden. En twee weken geleden maakt een andere hypotheekbank, Accredited Home Lenders, bekend dat het moeite heeft om zijn schulden af te lossen.
De vraag is of de crisis op de hypotheekmarkt gevolgen heeft voor de economie als geheel. Dat zou erg slecht uitkomen, want de Amerikaanse conjunctuur is toch al een tijdlang aan het versomberen. Een renteverlaging van de Fed zal dit keer het tij niet kunnen keren. Want waarschijnlijk gaan banken in de komende tijd veel selectiever te werk bij het uitgeven van leningen. Dan wordt het stukken dus moeilijker om aan krediet te komen. Dat zal vooral de nieuwkomers op de huizenmarkt raken. Het aantal in aanbouw genomen woningen ligt nu al eenderde lager dan in januari vorig jaar. Dan moeten er wel faillissementen en ontslagen vallen in de bouwsector. Bovendien zullen de huizenprijzen door gedwongen verkopen in de komende periode verder onder druk komen te staan. De meest pessimistische voorspellingen komen uit op een gemiddelde prijsdaling van 10% dit jaar. Zo’n enorme prijsval zou zeker effect hebben op de Amerikaanse bestedingen en daarmee op de productie en de werkgelegenheid.
Moeten we ons in Europa nu ook zorgen gaan maken? In de eerste plaats is het maar de vraag of het echt tot een recessie komt in de Verenigde Staten. Voorlopig gaan heel wat analisten nog uit van een minder somber scenario. En in de tweede plaats zit Europa zelf net in een opgaande conjunctuur. We kunnen dus wel een stootje hebben.
Artikelen
- Rol Fed op huizenmarkt beperkt, 22 maart 2007
- Had ik maar nooit een hypotheek gekregen, 17 maart 2007
- Hypotheekcrisis in VS kan Europa besmetten, 14 maart 2007
maandag 26 maart 2007, 18:25 uur
L.S.,
In veel artikelen over de perikelen met “subprime lending” in Nederlandse bladen, inclusief het NRC, heb ik gelezen dat het om “arme” Amerikanen gaat. Dat is een verkeerde weerspiegeling van de werkelijkheid. Het gaat hier om Amerikanen met een lage kredietwaardigheid.
In de VS bestaat een uitgebreid systeem om iemands kredietwaardigheid te bepalen. De belangrijkste invloed op die kredietwaardigheidsbepaling is de betalingsgeschiedenis van de consument. Iemand die jarenlang al zijn schulden altijd op tijd heeft betaald, heeft een hoge “credit score”. Iemand die regelmatig laat of helemaal niet heeft betaald, heeft een lage score. Iemand die nooit schulden heeft gehad, heeft ook een lage score…
De score op zich zegt vrij weining over arm of rijk: er zijn in de VS mensen, arm en rijk, die niet op te grote voet leven en hun betaling keurig netjes op tijd doen. Mensen in deze groep vallen niet in de subprime categorie: als zij een kredietaanvrage doen (voor een hypoteek, autolening, of credit card), dan krijgen zij de best mogelijke rente.
Er zijn ook veel mensen, arm en rijk, die op te grote voet leven. Zij geven meer uit dan hun inkomsten. Deze mensen komen in financiele problemen ongeacht hun inkomen. Die problemen uiten zich meestal door late betalingen op bestaande leningen. Deze late betalingen zorgen voor een lage credit score, en de lage credit score resulteert in een hogere rente op alle denkbare leningen. Dit is de subprime market.
Met vriendelijke groeten,
Leo Haas.
maandag 26 maart 2007, 19:58 uur
Sorry, dit legt niks uit. Het raadsel van de hypothekenmarkt is dat hoewel je niks produceert je op papier rijker wordt.
Je kunt in steeds kleinere huizen gaan wonen maar volgens economen ben je rijker omdat die huizen meer waard zijn.
woensdag 28 maart 2007, 16:27 uur
J. v. Bijsterveld zegt:
—————————-
Sorry, dit legt niks uit. Het raadsel van de hypothekenmarkt is dat hoewel je niks produceert je op papier rijker wordt.
—————————
Wat is er uit te leggen? De stijging van de huizenprijzen, en nu de stop in die stijging, heeft eenvoudig te maken met vraag en aanbod.
Het artikel geeft aan dat, om de internetzeepbel zacht te laten vervliegen, de Fed de rente laag heeft gehouden. Met een lage rente is het aantrekkelijk om hypotheken af te sluiten, of in het algemeen om leningen af te sluiten om vastgoed te kopen. Door de toenemende vraag naar vastgoed stijgt de prijs hiervan. En hierdoor krijgen de huizen overwaarde, waardoor nieuwe hypotheken kunnen worden afgesloten en meer vastgoed gekocht kan worden, waardoor de vraag naar vastgoed toeneemt, enzovoort. Een klassieke zeepbel. Eind jaren tachtig was een soortgelijk geval te zien in Japan. Geen raadsel, gewoon een regelmatig terugkerend economisch fenomeen.
Wat hier daarnaast gebeurde was dat mensen de overwaarde op hun huizen gebruikten om nieuwe hypotheken af te sluiten om hun oude te betalen. In een normale markt zou de toegenomen vraag naar hypotheken de rente laten stijgen, maar de Fed hield deze laag. Als we weer terugkijken naar Japan, is te zien dat tijdens het opblazen van de zeepbel daar soortgelijke geldconstructies werden gemaakt. Japan’s financiële instellingen waren trots op hun “zaitek” (samenvoeging van “zai” (kapitaal) en “hich tech”), volgens hun een nieuwe manier om geld te produceren. Maar deze zaitek was gebaseerd op alsmaar stijgende grondprijzen, en deze grondprijzen bleven stijgen omdat leningen zo goedkoop waren, en dat was omdat de Japanse centrale bank toen, net als de Fed nu, zijn best deed om de rente laag te houden.
zaterdag 31 maart 2007, 10:45 uur
De hypotheek problemen hier in de VS met de “Subprime” leningen hebben een antal verschillende redenen. Het grooste probleem is dat een hoop mensen zich in de huizenmarkt hebben gestort in de hoop om op deze manier snel een extratje te verdienen. de “subprime leningen waren hier uiterst geschikt voor. De kosten op korte termijn waren minimaal en de huizen werden binnen 3 to 4 maanden weer doorverkocht.
Dit ging allemaal heel goed totdat de gemeentelijke belastingen en de verzekering premies, beide afhankelijk van de prijs van het huis zo hoog werden dat mensen liever bleven waar ze waren en hun huis verbouwen dan in de nieuwe belasting schaal te vallen.
Dit is nu zo’n 6 a 7 maanden het geval en nu beginnen de mensen met een meer exotische hypotheek de kleine lettertjes van hun contract te voelen. Deze mensen kunnen geen nieuwe hypotheek afsluiten omdat hun crediet waarde in een vrije val is geraakt.
Hoeveel dit precies van invloed is op de economie is op dit moment moeilijk te zeggen. De hypotheek rente is aftrekbaar van de federale loonsbelasting en de huizenmarkt is niet ingestort, er worden nog steed huizen verkocht en gebouwd maar de spectaculaire prijs stijgingen zijn voorbij.
met vriendelijke groet,
Albert Visser
zaterdag 31 maart 2007, 13:28 uur
Het is bekend dat wij 12 tot 24 maanden later dezelfde conjucturele golf van de VS krijgen. Daarnaast kan iedereen aan zijn klompen aanvoelen dat minder consumentenbestedingen in de VS leiden tot een lagere groei danwel krimp in het BNP in de VS. Dit ondanks de gigauitgaven door de overheid in de VS aan de oorlogen die ze voeren. De golf aan ontslagen en gedwongen verkopen zal ook overwaaien. Het is dan ook eenvoudig in te zien dat binnen 12-24 maanden ook hier de onroerend goed “bubble” zal barsten en gezien de stijgende rente in Europa kan dat zelfs al eerder. De analisten die denken dat het allemaal wel meevalt zijn waarschijnlijk te jong om de beurskrach van 1929 meegemaakt te hebben. Peter F. Drucker daarentegen heeft het wel meegemaakt. Zijn eerste baas van een belangrijke Wall Street onderneming publiceerde twee dagen voor de crash een boek met het bewijs dat de aandelen in de VS alleen maar verder kunnen stijgen. Hij weet als geen ander dat analisten helaas vaak aan wishful thinking doen.
woensdag 4 april 2007, 16:45 uur
Wim,
Dat geld produceren zonder iets te produceren, vind ik raadselachtig.
Ik kan me goed voorstellen hoe ze zo’n berekening maken waarmee de leencapaciteit van iemand tot het maximale wordt opgevoerd. Of zelfs ver daar boven.
Waar ik me geen voorstelling van kan maken, is hoe een economie het kan verdragen dat er zakken met geld bij komen zonder dat er iets geproduceerd wordt.
reactie van rolf schöndorff:
wanneer de geldhoeveelheid sneller groeit dan de goederenhoeveelheid moet zich dit, bij gegeven omloopsnelheid, uiten in een stijging van het algemeen prijsniveau, inflatie.
donderdag 5 april 2007, 15:26 uur
Waarschijnlijk is het omloopsnelheidsgedeelte het punt dat ik niet goed begrijp aan inflatie.
Ik zie huizenprijzen stijgen zonder dat er huizen bijkomen terwijl er toch geen inflatie is. De paarse jaren.
Wat ik daarbij vergeet, is dat die zakken met geld die ontstaan in de hypothekenmarkt niet besteed worden aan goederen maar weer in huizen worden gestoken.
Misschien dat huizen meer functioneren als sponzen door grote hoeveelheden geld aan zich binden.
De omloopsnelheid van geld in de huizenmarkt zal erg laag zijn vergeleken met het geld waarmee ik mijn boodschappen doe.
reactie van rolf schondorff:
beste jvbijsterveld,
je schrijft: ‘Ik zie huizenprijzen stijgen zonder dat er huizen bijkomen terwijl er toch geen inflatie is.
je zult bedoelen dat de stijging van het algemeen prijsniveau beperkt is; op de huizenmarkt is er, omdat een groeiende vraag staat tegenover een stagnerend aanbod, juist sprake van enorme prijsinflatie/prijsstijging; de stijging van huizenprijzen even als die van effectenkoersen (vermogensbestanddelen) wordt niet meegenomen bij de bepaling van de consumentenprijsindex (die we gebruiken als inflatiemaatstaf); zie hoe de overheid aan de huizenprijzeninflatie bijdraagt: evj 26 juni 2006 Overheid verstoort de woningmarkt.
vrijdag 6 april 2007, 08:22 uur
Js,
De prijsindex zal de verhouding consumentengoederen en geld in vrije omloop meten.
Wat ik niet begreep, was hoe deze niet verstoort kon worden als er grote hoeveelheden geld uit lucht gemaakt leken te worden.
Maar de huizenprijzen inflatie meet waarschijnlijk het aantal huizen in verhouding tot geld dat niet in vrije omloop is.
Immers dat geld zit vast in huizen en komt het ooit vrij bij verkoop dan wordt het meestal weer in een vervolghuis gestoken.
Dus er komt geen extra geld terecht in het circuit waar je je brood en vakanties koopt. Dus daar hoeft de balans niet verstoort te worden. (wat ik verwachte)
Pas als dat geld in de vrije omlooop raakt zal de inflatie (prijsindex inflatie) er iets van merken. Tenminste zo stel ik me dat voor.
Bijvoorbeeld als bij de vergrijzing alle ouderen plotseling besluiten te gaan genieten van het geld dat ze op papier hebben.
Nissschien dempt huizenprijzen inflatie wel de prijsindexinflatie omdat het geld uit de roulatie haalt en bindt. Immers veel mensen betalen liever een hoge hypotheek dan dat ze op vakantie gaan.